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我是武汉房姐，资深房产投资专家你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球。

提问：房姐，沌口房价为啥感觉很多地方比三环内还高，如果在沌口买房，有推荐楼盘没？回答：因为有产业（汽车），这点和三环边的光谷价格梯度也要重新梳理一样在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值沌口是个很封闭的板块，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买，投资建议回避。

提问：房姐：你好！通过中介购买二手房，签定的合同里有以下这两条：1、买卖双方在办理贷款过程中，如购买方因自身原因初次贷款未获贷款机构批准的，双方同意在购买方贷款未获批准起3个工作日之内继续向其它贷款机构申请（继续申请最多不超过2家），若购买方贷款最终未获批准的，则购买方自行筹齐剩余房价款。

2、定金100000直接打给卖方账户请问房姐，上面两个条款是否合理？有点担心：1、如若两家银行都贷不下来款，怎么办啊？到哪里去弄剩余款2、定金给卖家了，安全吗？听说有的定金是中介保管请指导！回答：合同签的就有问题，说了很多次一定要改合同，这群中介都是SB。

合同所有条款都要改成利好你方，如何改合同能最大程度帮你避免所有坑？详见知识星球内部分享提问：房姐，同济蔡甸院区后面的医院别墅，350多平，两层半加1000平米的花园，有车库，500万可以入吗？回答：1.买房最好不买医院附近，除非你在医院工作。

2.蔡甸的别墅产品很多，可以多看一看3.别墅产品自己喜欢可以买，投资跑输大盘提问：上海的325新政马上到期，刚需释放，对楼市的上涨有推动作用吗，对武汉有影响吗?回答：1.上海楼市最艰难的时刻已经过去随着2019年3月25日到来，受2016年325新政（核心是把外地人的限购政策，从原来的非沪籍家庭购房需3年内缴纳2年社保/或纳税，升级到需要在63个月内连续缴纳60个月社保/或纳税。

）限购的大量外地人，具备了购房资格大量的购房需求释放，将带来成交量的大量增加，并影响和带动房价上涨所以，之前预测2018年年底到2019年年初，上海房价将摆脱下跌趋势，开始明显上涨事实上目前上海已经有开始回暖。

至于是否会像2015年3月-2016年3月一样猛烈暴涨，这还需要信贷政策支持，核心就是取消2016年11月28日新增加的“认房又认贷”政策，我也会密切关注2.目前的上海购房策略跟武汉一样不能无脑买入，非笋勿入。

3.放水也是一级一级往下放的，热钱总是先集中在一线，然后经过6-9个月传导到二线首先是北上深涨，然后是二线省会跟涨提问：房姐你好，本人名下有一套古田百姓之春108平房产，公积金贷款20万，，父母名下后湖星悦城4期一套92平，华生汉口城市广场D区还建房一套86平，均无贷款，本人想现在出售一套后湖星悦城的房子，想再古田改善型住宅买一套房产，请问有何推荐，可以怎么操作呢？。

回答：城市广场的还建房有证吗？如果没证就不占房票父母名下的星悦城出掉之后，名下没有房了，用父母首套资格接力贷入一套古田的盘自住主要看自己的喜好，古田目前新盘不太多，可以看看金地提问：房姐，你好，新武昌97平米，加CS后14800，装修款必须一次性付清，值得吗，投资，谢谢。

回答：值得提问：房姐，猪年大吉！蓝晶绿洲二手房办下地2.6万元/平，可以入吗？自住为主家里人觉得那边没有好的学区，不愿意去但是我工作在中北路感觉这边还算可以了等以后孩子上小学再考虑学校的问题回答：新年好，这个价格买蓝晶真的不怎么样，听你家人的。

提问：美丽房姐，学位房和学区房区别大吗？初中还有必要买学区房吗？回答：有区别学区房重点在“区”，是由教育部门根据每年片区入学生源及学校招生指标划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内房子叫做学区房。

学位房重点在于“位”，一般就是开发商和某名校有联建关系或者合作关系，购房者买这个房子就带一个上学的指标提问：追问：我在外地有房贷，还能做接力贷吗？回答：可以，接力贷跟你有多少套房没关系，跟老人的面积和你的还款能力有关。

提问：房姐你好，请问如果找亲戚代持武汉的房子，后面过户都需要哪些手续？大概费用都涉及到哪些？是按照当时的房价来计算的么？谢谢回答：风险控制:代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售

代持人过户给你也需要走买卖流程，契税，个税这些都需要具体税费按照你的过户报价来算，可以报低过户价格提问：美丽的房姐，我们在碧桂园花山看中一套140平米的一楼花园洋房带200平方米院子，房东要价228万，后期税费大概10万左右，从投资的角度来看，您觉得适合入手吗？我们在附近看了很多房一楼带花园大点的都不多。

回答：利用拆骨法解，按照底层花园的拆骨计算公式（详见知识星球内部分享），算下来实际价值应该是214.8万，贵了不过洋房投资回报率不如高层提问：我在圣淘沙有两套40平住宅，其中一套有贷款，因为不限购在新洲又买了一套(有房贷)。

现在住的房子75平是用亲戚的名字买的(无贷款)，现在亲戚不同意用他的名字了我是先卖掉，再找个亲戚借名字买，还是直接过户？回答：现在这一套房子是哪个小区？如果在不限购区，又没有贷款，直接卖了算了代持有风险，最好是用自己父母的老人票。

提问：房姐，重庆江北区天赐龙都2010年的房子中间层198平165万您觉得可以吗？是商品房但是小区就一栋房子(2)春语江山139平175万可以看江两套交通都离地铁较远我个人倾向前者，但感觉独栋是硬伤另外能谈谈您对低价大户的投资建议吗？其中房龄、是否有地铁、小区规模等相应该占多少比重呢？。

回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多而这个人群，本身又有诸多背景条件比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。

一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，四居的价格和流动性是实打实的差而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。

以重庆融景城作为例子融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。

对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润核心区域，有小区环境，能贷款的老破大依然有市场价格控制在1w内买老破大的重点是杠杆，天赐龙都单价8000差不多算足评吧，缺点是小区仅1栋楼，成交价太少，楼盘价格很难靠自身成交价拉升，依赖区域房价的整体抬升。

春语江山是鹅岭片区比较稀有的次新房，临近内环几何中心，至解放碑商圈4个地铁站，北靠山（鹅岭公园）南面水（长江），看来水意指来财，缺陷是从小区到地铁站这段路行走不便建议选择南向看江房源单价1.2+可以考虑。

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